中国公募REITs市场开启两周年以来，已经由最初的试点正式转入常态化发行新阶段。尤其是8月1日，国家发改委等部门联合印发《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，其中明确提出要扩大基础设施领域REITs发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。加之近期还有多只公募FOF基金产品投资范围新增公募REITs，市场普遍预期在多项利好的提振下，已上市的公募REITs或将走出磨底状态，推动这一资产证券化工具步入高品质良性发展轨道。

　　相比于股权上市，公募REITs由于持有底层资产的特性，其可为投资者提供长期稳定的收益的。尽管资本市场波动风险不可避免，但公募REITs的底层资产收益和价值的稳定性给予了投资人一定的安全垫。因此，对于基础设施的资产评估是公募REITs投资人锚定底层资产价值的基石。

　　公募REITS产品按照底层资产的收益来源，可以分为两大类：一是经营权类项目，如高速公路、污水处理、固废处理等；二是产权类项目，如产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等。两类项目收益来源不同，二级市场波动幅度差异较大，由此可见资产评估结果的公允性对公募REITs来说至关重要。

　　经营权REITs与产权REITs遵循不同的估值逻辑，经营权REITs估值一般不含土地使用权，经营期满时将无偿移交，持有期间存在“还本付息”的内在需求；基于收益法的经营权REITs估值结果基本接近市场真实交易水平或符合市场预期，具有较高的合理性。在估值模型中，预期净现金流增长率和折现率与资产估值呈指数相关，相关参数选取需予以充分关注。

　　评估机构作为基础设施REITs项目发行的参与者之一，其主要作用是解决基础设施资产的价值问题。因此，需要对基础设施REITs的模式，监管要求，底层基础设施资产的权属、运营能力、收益情况、成本情况、行业特点等开展详细的尽调，从基础设施REITs各角度衡量项目。

　　基础设施REITs项目全生命周期中，资产评估发挥着十分重要的作用。《基础设施基金指引》强调：基金管理人应当按照法律和国家相关规定对基础设施基金进行公允估值，并定期评估。当发生或潜在对基础设施基金资产具有重大影响的事件时，基金管理人应当聘请资产评估机构出具评估报告，并按照法规规定和基金合同约定，与基金托管人协商，及时调整基金估值并公告。

　　开云中国网站

　　开云中国

　　资产评估的目的是保证基础设施基金设立前，与之相关的基础设施资产项目的真实性，降低基础设施基金设立时，可能存在的资产价值不实风险。涉及范围包括：

　　02涉及到国资项目，确保国有资产公允性。根据财政部、国务院国资委32号令《企业国有资产交易监督管理办法》第十二条对按照有关法律法规要求必须进行资产评估的产权转让事项，转让方应当委托具有相应资质的评估机构对转让标的进行资产评估，产权转让价格应以经核准或备案的评估结果为基础确定。

　　资产评估的目的是加强信息披露，向投资人提供更多关于基础设施基金资产项目价值方面的信息。涉及范围包括：